Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Аватара пользователя
poleznosti
Сообщения: 52
Зарегистрирован: Пн июл 09, 2018 1:26 pm
Откуда: Спб
Благодарил (а): 36 раз
Поблагодарили: 26 раз

Re: Недвижимость

Сообщение poleznosti » Чт янв 09, 2020 8:39 am

стос писал(а):
Ср янв 08, 2020 9:36 pm
В целом с ипотекой есть интересная схема такая, покупаешь на старте продаж 3-5 будок по интересной цене, через 6-12 мес. переуступаешь с +10%, если купил по интересной цене и рынок вырос.

Можно так перепродавать не имея всей суммы.

Скажу честно стартов таких 1-3 шт. в год в СПб. Скорость принятия решения 1-5 часов, потом цены + 5% сразу.

Ищу в Москве кто разбирается хорошо в местной недвиге, стартах продаж и т.д.
Тоже приглядываю недвижимость в Спб, сравнил для интереса с МСК и новой Москвой, так ценник за метр почти не отличается для 3-х комнатной.
Смотрю для себя не для инвестиционных целей. Какие локации (ЖК) Вы для себя приметили ?
я поглядываю на ЖК в районе метро Фрунзенская (Московский р-н) жк Галактика или на Севере (но там сейчас не строиться почти ничего.

Аватара пользователя
homo
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пн июл 02, 2018 1:05 pm
Благодарил (а): 72 раза
Поблагодарили: 43 раза

Re: Недвижимость

Сообщение homo » Чт янв 09, 2020 3:10 pm

gravicapa писал(а):
Вс янв 05, 2020 3:42 am
Я правильно понимаю, что вы считаете покупку недвижимости в ипотеку плохой сделкой при любых раскладах, или всё же есть исключения? ;-))
Ёрничаете, уважаемый!! :mrgreen:
Конечно же нет, есть исключения!!!
Только они редки и как правило внезапны, как уже было сказано в этой ветке... Надо УМЕТЬ их хватать... О чем собственно моя фраза про ныряние в марианскую впадину.
Если гуру сказал, что можно этот сделать, но не сказал где и как - вот тут наступает настоящий МЕГАРИСК.
gravicapa писал(а):
Вс янв 05, 2020 3:42 am
Вообще говоря, предложенная схема изначально подразумевает покрытие всех ипотечных платежей доходом от финансового капитала. Если фактические доходы слишком малы – значит победили жадность и/или глупость. Т.е. это не риск схемы, а риск того, кто её воплощает. Ножом можно порезаться, но это не означает, что он плох. Поэтому ваша финальная фраза абсолютно справедлива:
homo писал(а):
Чт янв 02, 2020 11:53 am
При неумении плавать не стоит нырять в марианскую впадину, даже если это сказал гуру.
Мне эта фраза ближе в формулировке классиков:
Каждый выбирает для себя
женщину, религию, дорогу.

Мне моя формулировка нравится больше. Цитата из песни про "выбор женщин, религии и дороги" как мне кажется об ОСОЗНАННОМ выборе, оценке своих умений плавать, тогда как следование за гуру - чаще бездумно, на эффекте статуса ведущего.
И даже фраза в конце поста "ВСЁ ИМХО" часто теряется в золотой ауре статуса - ГУРУ.

Про жадность и глупость - это вобще вечная история :mrgreen:

Насчет споров Москва VS Питер - все также прозаически упирается в доступный конкретному человеку капитал и желание зажать себе энные места на длительный период. Москва, вестимо дороже чем Питер... Так сложилось по многим причинам.
В качестве иллюстрации сложившейся системы можно глянуть на ютубе:
Выступление Натальи Зубаревич на совете федераций (с 5 по ~6 минуту прямо сравнение впрямую Москвы и СПБ): https://www.youtube.com/watch?v=rgcS1Izc-_M

Та же Зубаревич о перспективах изменения системы (повтор выступления на совфеде, но более приземленно): https://www.youtube.com/watch?v=cSxCxloVwhA

Зубаревич Н.В. - российский экономико-географ, специалист в области социально-экономического развития регионов, социальной и политической географии. Профессор кафедры экономической и социальной географии России географического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова (с 2005).
Она конечно не эксперт по инвестициям, но почему бы и не послушать мнение.

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 4 раза
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Пт янв 10, 2020 5:11 pm

poleznosti писал(а):
Чт янв 09, 2020 8:39 am
Смотрю для себя не для инвестиционных целей. Какие локации (ЖК) Вы для себя приметили ?
я поглядываю на ЖК в районе метро Фрунзенская (Московский р-н) жк Галактика или на Севере (но там сейчас не строиться почти ничего.
Я смотрю малонаселенные места, в Галактике очень много домов и людей будет. Я думаю скоро будут бежать из муравейников у кого доходы чуть повыше. Альтернатив не много, со временем думаю будет ценовое расслоение более выраженное.

Ленспецсму интересный дом будет на Московских воротах., но ценник там приличный.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 714
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 84 раза
Поблагодарили: 1056 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Сб янв 11, 2020 2:22 am

Доброго времени суток, уважаемый стос!

Спасибо за разъяснения по ЗИЛАрту и про идеологию торговли недвижимостью (я примерно так себе её и представлял, но приятно получить подтверждение от знающего человека).
Можно дополнительно полюбопытствовать, вы пользуетесь инсайдом (знакомыми в компаниях) и/или организовали автоматический поиск по сайтам застройщиков?

Со своей стороны, уточню по поводу Питера – я против него ничего не имею, но жить там, особенно на пенсии считаю, скажем так, не самым разумным поступком. Наведаться на белые ночи, это да. Встретится с друзьями/однокашниками – шикарная тема. Но вот «глотать рыбий жир ленинградских речных фонарей» или там «узнавать декабрьский денёк, где к зловещему дёгтю подмешан желток» - нах…

to homo:
homo писал(а):
Чт янв 09, 2020 3:10 pm
Если гуру сказал, что можно этот сделать, но не сказал где и как - вот тут наступает настоящий МЕГАРИСК
А можно озвучить этот самый МЕГАРИСК? Так сказать, для повышения общего уровня образованности... (с)

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 4 раза
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Сб янв 11, 2020 11:01 pm

gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
Доброго времени суток, уважаемый стос!

Можно дополнительно полюбопытствовать, вы пользуетесь инсайдом (знакомыми в компаниях) и/или организовали автоматический поиск по сайтам застройщиков?
В основном это поддержание контактов в отделе продаж + риэлторы по первичке + посещение собрания акционеров у крупных застройщиков + самому искать. Нет одного канала.

Но тут надо уметь отсеивать много шлака и не покупать куда все инвестируют.

По Москве вот тут вроде информативный форум по инвестициям в недвигу https://domkad.ru/

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 4 раза
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Сб янв 11, 2020 11:05 pm

gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
Доброго времени суток, уважаемый стос!

Со своей стороны, уточню по поводу Питера – я против него ничего не имею, но жить там, особенно на пенсии считаю, скажем так, не самым разумным поступком. Наведаться на белые ночи, это да. Встретится с друзьями/однокашниками – шикарная тема. Но вот «глотать рыбий жир ленинградских речных фонарей» или там «узнавать декабрьский денёк, где к зловещему дёгтю подмешан желток» - нах…
Про пенсию. ИМХО Москва и Питер не самые интересные варианты в плане климата и затрат на недвигу и жизнь, лучше Сочи, Калининград, Майями.

В СПб едут из регионов на работу, обучение детей.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 714
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 84 раза
Поблагодарили: 1056 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс янв 12, 2020 8:47 am

Доброго времени суток, уважаемые стос!
стос писал(а):
Сб янв 11, 2020 11:01 pm
В основном это поддержание контактов в отделе продаж + риэлторы по первичке + посещение собрания акционеров у крупных застройщиков + самому искать. Нет одного канала.
Большое спасибо за столь ёмкое, хотя и краткое изложение базовых идей по поиску «неэффективностей» на рынке недвижимости. У меня к вам ещё один вопрос более специфичного характера.
Насколько реально более-менее удачно приобрести недорогую (~€100К) курортную недвижимость на популярных у россиян направлениях (Испания, Кипр, Турция)? Под удачно я подразумеваю, относительную ликвидность (продажа с дисконтом менее 10% к цене покупки) и относительную «сдаваемость в аренду» (покрытие расходов на содержание + 3%).
Дело в том, что один из моих родственников получил неплохое наследство и, как и большинство россиян, сразу решил потратить его на «домик у моря», так как это «лучшее вложение/сохранение денег». Я его отговариваю, так как опыт нескольких общих знакомых в этом отношении был весьма печален, однако он аргументирует, что тогда был дикий рынок, а теперь всё хорошо.
Я понимаю, что это, возможно, совершенно не ваш профиль, но, занимаясь недвижимостью, вы вполне могли сталкиваться с разными знающими людьми.

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 4 раза
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Вс янв 12, 2020 6:58 pm

gravicapa писал(а):
Вс янв 12, 2020 8:47 am
Доброго времени суток, уважаемые стос!

Насколько реально более-менее удачно приобрести недорогую (~€100К) курортную недвижимость на популярных у россиян направлениях (Испания, Кипр, Турция)? Под удачно я подразумеваю, относительную ликвидность (продажа с дисконтом менее 10% к цене покупки) и относительную «сдаваемость в аренду» (покрытие расходов на содержание + 3%).
Дело в том, что один из моих родственников получил неплохое наследство и, как и большинство россиян, сразу решил потратить его на «домик у моря», так как это «лучшее вложение/сохранение денег». Я его отговариваю, так как опыт нескольких общих знакомых в этом отношении был весьма печален, однако он аргументирует, что тогда был дикий рынок, а теперь всё хорошо.
Я понимаю, что это, возможно, совершенно не ваш профиль, но, занимаясь недвижимостью, вы вполне могли сталкиваться с разными знающими людьми.
Так глубоко не копал. Все мои знакомые (не инвесторы) все прогорели - Болгария, Черногория, Тайланд. Все покупали под ренту с управляющей компанией. Доход на уровне + 5-10% годовых в $. Сама недвига в цене не растет, продать реально только с дисконтом. По рынку никому не надо, т.к. давят новые стройки с новыми фишками ( бассейн, локация, умный дом и т.д.).

Правда и в Москве + СПб., от ренты выхлоп 5-10% годовых в рублях. Тоже не интересно. Доходность только на перепродаже на стадии стройки.

Меня как юриста в зарубежке больше волнуют юридические тонкости и налоги, там можно угореть на этом прилично.

Аватара пользователя
homo
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пн июл 02, 2018 1:05 pm
Благодарил (а): 72 раза
Поблагодарили: 43 раза

Re: Недвижимость

Сообщение homo » Чт янв 16, 2020 11:44 am

gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
А можно озвучить этот самый МЕГАРИСК? Так сказать, для повышения общего уровня образованности... (с)
Фраза про МЕГАРИСК была более риторической, чем скрывающей конкретику. МЕГАРИСК - это личностный фактор. Повторюсь - надо уметь делать то же самое что и гуру, чтобы получать аналогичные результаты в равных условиях.
Ну вот например все понимают в каком порядке выполнять операции: сначала продать недвижимость, потом взять ипотеку, а потом уже облигации покупать? Или в каком то другом порядке?
А между прочим даже в этом можно наделать ошибок и потерять энную сумму денег.
Разговаривал на днях с риэлтором нашего Козепупинска. Молодой парень, но уже помнит как в толпу пустили слух о близком безумном подорожании хат (У НАС в преглубоком замкадье!!!) Народ кинулся покупать, а через полгода продавать со скидкой в 200 тр на средней цене однешки в 1400 тр. Согласитесь потеря в 14% может деморализовать некоторым образом.
Или еще например момент проскакивает в теме: сначала гуру говорит, что надо иметь опыт работы с большими объемами средств, а потом у гуру же проскакивает, что схема может предоставить средства для работы тем кто их не имеет сейчас.
Как бы немного исключающие факторы (откуда опыт работы с 5 млн у тех, кто ИИС наполнить не может?), и за что именно зацепится глаз последователя - тут вопрос.
В итоге - ну да, каждый должен сам решить чем и как он рискует,как и где он это будет делать, кто ему попадется в попутчики.
В остальном - да конечно же хорошая схема. Лишь бы сработала!!! :mrgreen:

Извините, что задержал ответ. Продавал квартиру,некогда было :)))
Кстати, во избежании вот таких непонятных обсуждений, как со мной, предлагаю сменить тему на "сделки РЕПО в недвижимостью" (или как то еще заковыристо). Тогда уже сразу будет понятно, что тут не просто покупка квартиры, а некоторые тонкости.

dobro234
Сообщения: 42
Зарегистрирован: Чт май 16, 2019 5:42 am
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 10 раз
Поблагодарили: 26 раз

Re: Недвижимость

Сообщение dobro234 » Чт фев 13, 2020 10:26 am

gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 12:53 pm

Плюсы схемы.
1) Мы перевели стоимость нашей недвижимости в денежный эквивалент, зафиксировали стоимость кредитных средств на долгосрочный период, в котором, вероятно, произойдет существенное изменение процентной ставки, что позволит нам существенно нарастить капитал;
2) Мы имеем более дорогую и более качественную по своим параметрам недвижимость, в которой будем жить ;-)
Вы сделали все правильно – о минусах не думайте, добавлю плюсы которые вы получите.

Данную схему впервые осуществил в 04.2010 г
1.Куплен объект в Красноярске за 2,7. За наличку(это важно ) через схему возврата объекта от подрядчика инвестору, и по 3х стороннему договору оформление объекта на нового собственника. Данная ситуация востребована у тех юр. Лиц которые испытывают проблемы с ликвидностью в постризисный период.
2. Рыночная стоимость обьекта 4,2 – 2010г. Стоимость 6,1 – 2020г.
3. Далее объект загоняется в ипотечный кредит на период 240месяцев под залог обьекта – к сожалению ставка 16,3%, ваша ситуация не всем подходит с учетом требования маловозростного ребенка. (но разница в цене при по покупке объекта за наличку дает фору на несколько лет)
4. Далее идут инвестиционные схемы – рискованные(доходность от 21% до 60%годовых сразу скажу во всех направления с доходностью >24 %годовых деньги потерял полностью либо частично) тут ваш мозг багаче.
5. Основное правило - важно всю дельту инвест. доход а– содержание кредита направлять на гашение займа. очень важно чтобы ваше мышление разделял партнер по жизни, очень часто рука тянется сорваться.
6. в 01.2018 закрыто 3,5 заемных средст с 2х ипотечных займов
7. В сухом остатке 2020 недвижимость 6,1 + инвест капитал 8,3. и сегодня считаю это слабым результатом, но главное жестко соблюдать п.5.
Резюме
– имея кредит вы РАБ его обслуживающий
- имея оборотные средства и голову на плечах у вас есть возможность закрыть кредит

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: KadV и 2 гостя