Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Аватара пользователя
IP-MAN
Сообщения: 137
Зарегистрирован: Вт апр 03, 2018 3:05 am
Откуда: Киров
Благодарил (а): 29 раз
Поблагодарили: 32 раза

Re: Недвижимость

Сообщение IP-MAN » Вс янв 05, 2020 2:32 pm

Уважаемый, gravicapa.
Если позволите внесу свои 5 копеек. Лично мне недвижимость как объект инвестиций не нравится. Возможно потому что я не являюсь специалистом в данной области. При этом недвижимость в которой живу я всё же воспринимаю как актив а не пассив, хоть и низколиквидный.
При расчёте денежного потока (со знаком минус для нас) помимо графика банковских платежей нужно ещё добавить график уплаты обязательной страховки по квартире, ремонт? и пр. расходы(затраты на риэлтора и т.д и т.п.). В итоге доходность к погашению полная будет много выше того % под который мы брали ипотеку. Продажа недвижимости вообще может затянуться на годы если Вы не будете готовы дать хороший дисконт. У меня несколько соседей так пару лет продавали и не продали в хорошем доме в центре города. Цена при этом была вполне рыночной на мой взгляд. Я связываю это с тем, что по моим наблюдениям люди приобретающие жильё в ипотеку (а это большая часть) стараются брать первичку, т.к. хороший банковский % именно под неё. Времена когда вторичка стоила дороже на мой взгляд ушли. Если человек хочет продать квартиру на вторичке ему нужно готовиться к дисконту, т.к. в таком случае он может заинтересовать покупателя с живыми деньгами.
Как сдача в аренду недвижимость тоже так себе вариант на данный момент. У меня тётка сдаёт квартиру и доходность там на уровне банковского вклада. Рынок сильно перенасыщен. "Инвесторы" вложившиеся в бетонометры пытаются сдавать её выплачивая ипотеку... Среди моих знакомых есть такие.
Возможно я ошибаюсь, но из написанного выше у меня сложилось впечатление, что у Вас скорее всего появилось желание перебраться в столицу по каким то иным причинам (не инвестиционным). Тогда почему бы и нет? Недвижимость это всё же не автомобиль, может и не вырастет но и в цене серьёзно просесть не должна.
Инвестор умеет ждать.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 571
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 39 раз
Поблагодарили: 547 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Пн янв 06, 2020 11:48 am

IP-MAN писал(а):
Вс янв 05, 2020 2:32 pm
У меня тётка сдаёт квартиру и доходность там на уровне банковского вклада.
Уважаемый IP-MAN!
Здесь главный вопрос - растет ли тело инвестиции? Если только купон, то нет, это "не наш метод" ;-))
А вот если это инфляционная ОФЗ с купонной доходностью "на уровне банковского вклада", ябвзял.

Stein11111
Сообщения: 65
Зарегистрирован: Пн июл 15, 2019 5:22 am
Откуда: Нижний Новгород
Благодарил (а): 126 раз
Поблагодарили: 48 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Stein11111 » Пн янв 06, 2020 12:10 pm

Уважаемый gravicapa здравствуйте!
А как Вы относитесь к схеме купить квартиру на этапе котлована и потом продать когда все достроится?

Kit_d
Сообщения: 104
Зарегистрирован: Пн фев 19, 2018 11:01 am
Благодарил (а): 27 раз
Поблагодарили: 30 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Kit_d » Пн янв 06, 2020 2:47 pm

Перед покупкой обязательно смотрите на организации, обслуживающие недвижимость (ТСЖ и иже с ними)
. В последние годы они здОрово поднаторели выуживать деньги. Обращайте внимание на этот аспект при выборе.

Аватара пользователя
IP-MAN
Сообщения: 137
Зарегистрирован: Вт апр 03, 2018 3:05 am
Откуда: Киров
Благодарил (а): 29 раз
Поблагодарили: 32 раза

Re: Недвижимость

Сообщение IP-MAN » Пн янв 06, 2020 3:02 pm

gravicapa писал(а):
Пн янв 06, 2020 11:48 am
IP-MAN писал(а):
Вс янв 05, 2020 2:32 pm
У меня тётка сдаёт квартиру и доходность там на уровне банковского вклада.
Уважаемый IP-MAN!
Здесь главный вопрос - растет ли тело инвестиции? Если только купон, то нет, это "не наш метод" ;-))
А вот если это инфляционная ОФЗ с купонной доходностью "на уровне банковского вклада", ябвзял.
Уважаемый gravicapa, проблема в том, что это не инфляционная ОФЗ, и нет гарантий что тело "облигации" останется по цене номинала. Если верить в то что недвижимость росла бы как минимум на уровень инфляции - вопросов нет. Но вот лично я в этом не уверен.
Инвестор умеет ждать.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 571
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 39 раз
Поблагодарили: 547 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вт янв 07, 2020 3:36 am

Доброго времени суток, уважаемые комментаторы!
Stein11111 писал(а):
Пн янв 06, 2020 12:10 pm
А как Вы относитесь к схеме купить квартиру на этапе котлована и потом продать когда все достроится?
Имхо, это удел профессионалов, которые в этом непрерывно варятся.
Такая схема отлично работала в нулевые, выборочно работала до 2014 и почти не работает сейчас. Дисконт между котлованом и готовой первичкой сейчас, как правило, не более 20%. Чаще меньше. Учитывая, что при продаже вы заплатите налог, а стройка не менее двух лет, то доходность достаточно низкая, при значимых рисках недостроя и/или трудностями с реализацией (хотя бы потому, что ипотека на первичку дешевле).
Такая схема может дать хорошую доходность, если у вас есть качественный инсайд, например, относительно будущей инфрастуктуры.
Учтите, что я не профи и сужу только по рынку Москвы и ближнего Подмосковья.
IP-MAN писал(а):
Пн янв 06, 2020 3:02 pm
Если верить в то что недвижимость росла бы как минимум на уровень инфляции - вопросов нет. Но вот лично я в этом не уверен.
Абсолютно верное замечание. Поэтому у меня недвижимость – единственное жильё, страховая часть капитала. Я не отношусь к категории рантье/лэндлордов ;-))
Тем не менее предпосылки для роста недвижки на уровне инфляции есть в некоторых местах: в мегаполисах и курортах - там где цена определяется спросом/предложением, а не границей покупательной способности и себестоимостью стройки. В отношении столицы озвучивал здесь и здесь.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 571
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 39 раз
Поблагодарили: 547 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вт янв 07, 2020 5:16 am

В дополнение к предыдущему посту.
Stein11111 писал(а):
Пн янв 06, 2020 12:10 pm
А как Вы относитесь к схеме купить квартиру на этапе котлована и потом продать когда все достроится?
Если вы собираетесь плотно заняться недвигой, не обладая инсайдом, я бы вам предложил провести исследование типа вот этого. Посмотрите на факторы, которые интересуют профучастников рынка и их значимость, прошерстите статистику за последние 10-15 лет и через несколько месяцев у вас будет представление хотя бы о статистически перспективных регионах.

Андрей2018
Сообщения: 134
Зарегистрирован: Ср окт 24, 2018 4:16 am
Откуда: Москва
Благодарил (а): 199 раз
Поблагодарили: 40 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Андрей2018 » Вт янв 07, 2020 9:08 am

Stein11111 писал(а):
Пн янв 06, 2020 12:10 pm
Уважаемый gravicapa здравствуйте!
А как Вы относитесь к схеме купить квартиру на этапе котлована и потом продать когда все достроится?
ИМХО. В связи с введением эскроу счетов данная схема умерла.
Курочка по зернышку клюёт, да к вечеру сыта бывает.

стос
Сообщения: 8
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 10 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Ср янв 08, 2020 9:27 pm

ЛСР продали ЗИЛ, июнь 2019

Группа «Эталон» стала единственным владельцем и оператором одного из крупнейших проектов редевелопмента в Москве, «ЗиЛ-юг», – комплексного освоения территории Завода имени Лихачева (ЗиЛ). Ее дочерняя структура, «Лидер-инвест», приобрела у группы ЛСР Андрея Молчанова 50% компании «Развитие», владеющей правом на реализацию проекта, сообщили стороны.

https://www.vedomosti.ru/realty/article ... 00-ga-zila

Про Питер не агитирую, тем более сейчас объектов не особо, с доходностью более 10% годовых. За 2018-2019 ценник существенно подрос и иногда смотрю что в Москве выгоднее брать.

За последние 3 года (2017, 2018, 2019), были 3 продажи, по одной в год, в среднем доха 20-26% годовых. Дома эконом, комфорт минус. Все покупатели не из СПб, приезжие из разных регионов.

В основном схема покупка это поиск предложений с покупкой в рассрочку равными платежами до окончания стройки, первоначальный взнос около 1-2,5 млн.
Последний раз редактировалось стос Ср янв 08, 2020 9:37 pm, всего редактировалось 1 раз.

стос
Сообщения: 8
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 10 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Ср янв 08, 2020 9:36 pm

В целом с ипотекой есть интересная схема такая, покупаешь на старте продаж 3-5 будок по интересной цене, через 6-12 мес. переуступаешь с +10%, если купил по интересной цене и рынок вырос.

Можно так перепродавать не имея всей суммы.

Скажу честно стартов таких 1-3 шт. в год в СПб. Скорость принятия решения 1-5 часов, потом цены + 5% сразу.

Ищу в Москве кто разбирается хорошо в местной недвиге, стартах продаж и т.д.

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: -=alex=- и 3 гостя