Друзья-коллеги, по многочисленным просьбам введена система рейтинга на основе благодарностей. Теперь мы можем отмечать особенно ценные/полезные сообщения:
Изображение
Для чего это нужно?
- появляется возможность сказать «спасибо», не создавая для этого отдельное целое сообщение на форуме (таким образом остается больше «пространства» для более информативных сообщений и облегчается чтение длинных веток обсуждения)
- рейтингование сообщений поможет в будущем лучше ориентироваться в ветке обсуждений и находить информативные посты быстрее
- мы увидим форумчан, которые больше всех помогают другим людям

Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 503
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 331 раз

Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс дек 01, 2019 12:53 pm

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!

Решил завести дорогую сердцу любого россиянина тему недвижимости.
Сразу скажу, что я противник инвестиционной недвижимости – это удел серьёзных денег и профессиональных умений. Ни первым, ни вторым подавляющее число людей (и я в том числе) не обладает.
Тем не менее, по жизни периодически возникает необходимость приобретения жилой недвижимости: для детей, для родителей, при увеличении семьи и т.д. В подавляющем большинстве случаев, если деньги есть, то недвижимость приобретается сразу, если денег не хватает, то берется кредит/ипотека на недостающую сумму.
На самом деле в настоящее время я считаю оптимальным вариант номер 3 – при наличии денег менять недвижимость на более дорогую, причем с привлечением ипотеки. Почему? А потому, что доходность облигаций достаточно качественных эмитентов в настоящее время превышает льготную ипотечную ставку.
Для простоты попробую проиллюстрировать на конкретном примере.

Предположим, что есть возможность приобрести новую квартиру за 8 Мр (лучше транспортная доступность + больше площадь + лучше планировка), а старая стоит 6Мр. 2Мр есть в наличии. Старую хату продали, заплатили взнос 2Мр и взяли ипотеку под 5% на 20 лет (в Москве это вполне реально). Ежемесячная выплата по кредиту составит 39,5 тыр, а доход от 6Мр под 9% (берем консервативные вложения) - 45 тыр. Дельта в нашу пользу 5,5 тыр. Этот доход, разумеется меньше, чем чистый до-ход от имеющихся 2Мр (15 тыр в месяц), но на рекапитализацию портфеля (или частичное досрочное гашение ипотеки, если рекапитализация идет под плохой процент) хватит. В итоге имеем в обороте 6Мр средств и более дорогую недвижимость, которая всё равно на длинном горизонте дорожает вместе с инфляцией. Т.е. наш капитал в год будет расти или на 6 Мр * ИПЦ + 180 тыр + торговля 2Мр(старый вариант) или 8 Мр * ИПЦ + 66 тыр + торговля 6 Мр. Если ожидать разгона инфляции (реальной) более 6%, то такая "инфляционная ОФЗ" в ликвидном месте может дать прекрасный эффект. Кроме того, на долгосроке либо ставка вырастет и можно рекапитализировать свой портфель бондов в размере не 2, а 6Мр под больший процент и торговать ими, спокойно гася долг, либо ставка упадет и наш портфель бондов вырастет в цене, после чего мы останемся с новой квартирой и 1-2-3-5 Мр, которые наторгуем за это время. Если же мы будем оперировать только 2 Мр, то эффект будет сильно меньше.

У каждого в этом примере будут свои цифири и свои места закупки недвижимости, но общая идея, полагаю, понятна.

Минусы схемы.
1) У инвестора должны быть не только средства, но и навыки торговли бондами;
2) Такое "полуинвестиционное" приобретение недвижимости (в моем представлении) ограничено только мегаполисами (Мск, Спб, Казань etc) и достаточно качественными объектами;
3) Зачастую, дешевая ипотека означает неадекватную (задранную) цену на объект;
4) Ограниченность роста цены на недвижимость из-за платежеспособного спроса.

Плюсы схемы.
1) Мы перевели стоимость нашей недвижимости в денежный эквивалент, зафиксировали стоимость кредитных средств на долгосрочный период, в котором, вероятно, произойдет существенное изменение процентной ставки, что позволит нам существенно нарастить капитал;
2) Мы имеем более дорогую и более качественную по своим параметрам недвижимость, в которой будем жить ;-)

RedRaiN
Сообщения: 66
Зарегистрирован: Чт авг 02, 2018 10:09 pm
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 6 раз

Re: Недвижимость

Сообщение RedRaiN » Вс дек 01, 2019 1:29 pm

Осмелюсь предположить, что дельта уйдёт на увеличившиеся расходы ЖКХ и налоги, а может даже и отрицательная дельта получится.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 503
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 331 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс дек 01, 2019 3:19 pm

Уважаемый RedRaiN, в части налога, согласен, в части коммуналки – не факт. Но даже если это и так, есть моменты, на которых стоит акцентировать внимание.

Сразу оговорюсь, что я описал схему, в которой участвую сам, поэтому вот некоторые нюансы.

Нюанс №1.
Сейчас на рынке недвиги Мск наступил достаточно забавный момент: дешевое предложение до 6Мр вымывается со страшной скоростью, причем это касается и замкадья. В то же время, объекты с ценой 7-8-9 Мр, имеющие качественно иные характеристики всё ещё есть в наличии. В результате спред (если это можно так назвать ;-)) между замкадьем и приличным (для меня) внутримкадьем резко сократился. Что автоматически переводит нас на

Нюанс №2.

В реалиях Мск пересечение мкад даёт существенную экономию времени на дорогу. Во сколько вы оцените сокращение времени стояния в пробках/висения на поручне метро в час пик с 2 часов в день до одного?

Нюанс №3.
Не стоит придавать излишнее значение вторичным платежам при возможности операций с телом капитала. В качестве примера скажу, что те 6Мр, которые получены от продажи старой недвижимости в июле, к началу декабря «потолстели» на ~450тыр, что с избытком покрывает любые мыслимые платежи по коммуналке ;-))

Нюанс №4.
Это реальный геморрой ;-(( Огромные трудо- и нерво- затраты. Добавьте сюда тот момент, что вы уже должны спокойно управляться с портфелем такого размера. Если вы привыкли работать с 1М, то переход даже на 5М потребует времени. К сожалению, масштаб имеет значение.

Итого.
При написании поста я ни в коем разе не имел ввиду переезд из двушки в трёшку в том же доме. Речь исключительно о смене локации + небольшое увеличение площади.

И разумеется всё очень имхо.

Аватара пользователя
BernardoBestolocci
Сообщения: 138
Зарегистрирован: Вт дек 04, 2018 9:55 am
Благодарил (а): 47 раз
Поблагодарили: 55 раз

Re: Недвижимость

Сообщение BernardoBestolocci » Вс дек 01, 2019 7:38 pm

Уважаемый gravicapa !
gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 3:19 pm
... взяли ипотеку под 5% на 20 лет...
а доход от 6Мр под 9% (берем консервативные вложения) ..
С такими параметрами можно жить. Я бы даже продал старую губозакатывательную машинку и записался бы на новую. Можно бы и имеющуюся квартиру заложить. :)
Но вопрос - объект за 6 Муров в будущем будет продаваться по адекватной цене? Я видел некоторых "счастливчиков", которые купили первичку в надежде на быстрый рост, потом планы изменились (развод, потоп, вставная челюсть), вышли на рынок, а там полквартала таких же счастливчиков - накинули к цене покупки 20% и ждут покупателей. Потом убавили наценку вдвое - опять сидят-ждут. Только покупателей нет.(Дело не в Москве было). Так ещё и застройщик скидывает непроданные квартиры.
И если речь о первичке - ещё надо выдержать период, когда из старой квартиры вы уже выехали, а в новую без ремонта ещё не въехать.
(Тут я немного, ну или много, отстал от текущего рынка - может сейчас квартиры уже с занавесками, чашками и котами продают.)
:)
Вы пишете, что первый объект продали в июле, тогда, наверно, надо включить стоимость аренды на период ремонта.

Evgeniy
Сообщения: 354
Зарегистрирован: Вт янв 02, 2018 1:13 pm
Благодарил (а): 13 раз
Поблагодарили: 118 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Evgeniy » Пн дек 02, 2019 6:27 am

Здравствуйте, уважаемый gravicapa
gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 12:53 pm
Решил завести дорогую сердцу любого россиянина тему недвижимости.
Вы большой молодец, что ввязались в данную схему и в вашем случае с учётом используемого подхода овчинка определённо должна стоить выделки, в любом случае хочется пожелать удачи в реализации плана!
Ипотека с господдержкой крайне заманчива, однако ставка в 5% не учитывает навязываемые любым банком договора личного и имущественного страхования - эта ложка дёгтя может добавить ещё + 0,5%-1,5% к ставке. К тому же лично мне не очень нравится пункт ипотечного договора прямым текстом запрещающий на период своего действия получения дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости - при наличии подозрений банк имеет право потребовать возврат предоставленного кредита (как это работает и работает ли вообще мне пока неизвестно).
Ну, а последнее, что остановит 99% форумчан от реализации и даже рассмотрения подобной схемы хорошо озвучено здесь.

to BernardoBestolocci
BernardoBestolocci писал(а):
Вс дек 01, 2019 7:38 pm
потом планы изменились (развод, потоп, вставная челюсть)
под столом :lol: +5 за чувство юмора

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 503
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 331 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Пн дек 02, 2019 11:53 am

Доброго времени суток, уважаемые комментаторы!

to BernardoBestolocci:

Всё вы верно пишите про трудности с реализацией, но вот какая штука – недвигу, также как и хорошие облигации, выбирают с идеей, что она достаточно хороша, чтобы держать её до конца. Т.е. возможная перепродажа – это хороший бонус, но не более того. Кроме того, на ликвидности я акцентировался ещё в первом посте темы.
По поводу первички – можно купить с ремонтом и в уже сданном доме, т.е. первичкой она будет лишь для банка.

to Evgeniy:

Я (к счастью?) не могу воспользоваться ипотекой с господдержкой – имелась ввиду льготная ипотека у связки банк-застройщик. Собственно, на данную идею я вышел именно после того, как случайно попалась на глаза реклама подобного предложения. Кроме того, тем, кто может претендовать на субсидируемую государем ипотеку, описанной суммы для нормальной жизни не хватит совершенно точно, чисто технических сложностей будет гораздо больше, а ликвидность кратно меньше. Всё имхо.

to all:
Поймите, что основной плюс этой схемы не как таковая новая недвижимость, а превращение низко-ликвидного актива в высоколиквидный, причем доходность этого нового актива превышает плату за этот «туннельный переход».

Well
Сообщения: 7
Зарегистрирован: Чт фев 28, 2019 5:11 pm
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 4 раза

Re: Недвижимость

Сообщение Well » Вт дек 03, 2019 8:03 pm

Очень интересная, на мой взгляд, тема.
При проведении "рокеровки" с недвижимостью можно найти множество положительных нюансов:
1) получить налоговый вычет за приобретение недвижимости;
2) реализовать материнский капитал;
3) оптимизировать расходы на содержание недвижимости. Например, снизить в разы коммунальные платежи и плату за парковку автомобиля при переезде в котедж, в отдельных случаях не платить взносы в фонд капитального ремонта и налоги на недвижимость;
4) решить индивидуальные задачи по "качеству" недвижимости (смена района, смена типа жилья, "омоложение" года постройки и т.п.);
5) и конечно получить хорошее "плечо" под залог недвижимости :D

Kit_d
Сообщения: 98
Зарегистрирован: Пн фев 19, 2018 11:01 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 21 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Kit_d » Ср дек 04, 2019 8:21 am

Уважаемый Gravicapa !

спасибо за тему ! и можно я тут немного побрюзжу ... )) для проверки идей на прочность :
gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 12:53 pm
и взяли ипотеку под 5% на 20 лет
Можно уточнить где такой "аттракцион неслыханной щедрости" ?
gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 12:53 pm
произойдет существенное изменение процентной ставки

возможно, но нет полной уверенности в какую сторону.

А в целом идея вполне разумна, я бы ещё учел в расчетах повышение платежей по увеличенным метрам (налоги, кап.ремонт, содержание , итд)
Замечание про разницу в управлении 1М и 5М - это в точку ! Согласен полностью.
И наверное самое печальное - когда облигациями клеили стены - помню, когда банки прощали долги физ.лицам - не помню и эти риски на отрезке в 20 лет страховать особо нечем.
Последний раз редактировалось Kit_d Ср дек 04, 2019 10:41 am, всего редактировалось 2 раза.

Kit_d
Сообщения: 98
Зарегистрирован: Пн фев 19, 2018 11:01 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 21 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Kit_d » Ср дек 04, 2019 8:38 am

!
Well писал(а):
Вт дек 03, 2019 8:03 pm
не платить взносы в фонд капитального ремонта и налоги на недвижимость
Уважаемый Well, собственный дом это безусловно плюс, но как показывает практика при его содержании траты на кап.ремонт и просто ремонт это статья постоянная и существенная ...
А вот не платить налог на недвижимость это не подскажите как ?
Well писал(а):
Вт дек 03, 2019 8:03 pm
2) реализовать материнский капитал;
Вот поверьте, это такой геморрой, что узнав все тонкости Вы и сами этого не захотите. ( я про оформление
долей ... )

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 503
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 331 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Ср дек 04, 2019 2:23 pm

Доброго времени суток, уважаемый Kit_d!
Kit_d писал(а):
Ср дек 04, 2019 8:21 am
можно я тут немного побрюзжу ... )) для проверки идей на прочность
Брюзжание принимается ;-))

По поводу конкретной ставки на конкретный объект – разумеется под 5% продают, как правило, полный неликвид. В конкретном случае была выбрана рассрочка под 6,5% на достаточно короткий срок, так что описанная схема воплощена лишь частично.
А вообще ДомКлик в помощь – там объектов под ставку менее 7% предостаточно, что делает лично для меня подобную схему актуальной: я хочу повторить подобную манипуляцию с другими объектами, а с чего то начинать надо... ;-))
Kit_d писал(а):
Ср дек 04, 2019 8:21 am
я бы ещё учел в расчетах повышение платежей по увеличенным метрам (налоги, кап.ремонт, содержание , итд)
Про повышение содержания…
К аргументам, приведенным ранее добавлю следующее.
Разумеется, при смене жилья вторичные факторы надо учитывать, но, вообще говоря, никто не мешает вам переехать в аналогичную сданную новостройку с ремонтом по соседству, просто ради «обналичивания» столь существенного кредита ;-)
Всё же на суммах порядка 10М «из воздуха», даже если не делать ничего, получается неплохая «прибавка к пенсии». Правда на первом этапе побегать придётся…

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость