Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Well
Сообщения: 8
Зарегистрирован: Чт фев 28, 2019 5:11 pm
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 5 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Well » Ср дек 04, 2019 6:42 pm

Отдельные случаи неуплаты налогов бывают абсолютно законные. Например, у вас недвижимость оформлена на молодую жену, а Вы как пенсионер (ветеран, военнослужащий или по другим основаниям предусмотренным налоговым кодексом) освобождены от уплаты налога. Продали - купили, имущество совместно нажитое, оформили на себя и официально не платим налоги. Опять таки, жена молодая, имущество совместно нажитое, но уже оформлено на Вас :D :D :D
А бывают другие случаи. Например при строительстве дома не спешим регистрировать его как объект недвижимости. Нет объекта, нет налогов (Я сам недавно сдался по налоговой амнистии).

В течение последних четырех лет веду учёт расходов на оплату коммунальных услуг квартиры 50 квм и частного дома 150 квм, расположенных в городе милионнике. Расходы одинаковые, т.е. в пересчёте на квм, частный дом в три раза дешевле. Сравнивал с платежами знакомых, получалась та же самая пропорция 1 к 3.

Андрей2018
Сообщения: 207
Зарегистрирован: Ср окт 24, 2018 4:16 am
Откуда: Москва
Благодарил (а): 395 раз
Поблагодарили: 91 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Андрей2018 » Сб дек 07, 2019 5:15 pm

gravicapa писал(а):
Ср дек 04, 2019 2:23 pm
Брюзжание принимается ;-))

По поводу конкретной ставки на конкретный объект – разумеется под 5% продают, как правило, полный неликвид. В конкретном случае была выбрана рассрочка под 6,5% на достаточно короткий срок, так что описанная схема воплощена лишь частично.
А вообще ДомКлик в помощь – там объектов под ставку менее 7% предостаточно, что делает лично для меня подобную схему актуальной: я хочу повторить подобную манипуляцию с другими объектами, а с чего то начинать надо... ;-))
Кто знает, может будет возможность рефинансировать под более низкий процент :)
Берегите себя!

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс дек 08, 2019 2:21 am

Доброго времени суток, уважаемый Андрей2018!
Андрей2018 писал(а):
Сб дек 07, 2019 5:15 pm
может будет возможность рефинансировать под более низкий процент
Возможно, но вряд ли. Полагаю, что "ожидания чуда" несколько завышены. ЦБ, например, считает достижением
снизить средний уровень ставки по ипотеке с 9,5% в 2018 г. до 7,9% годовых в 2024 г.;
Если интересно, почитайте эту аналитическую записку. Ей богу, там немало любопытного...

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Чт дек 12, 2019 11:00 am

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!

Хочу обратить внимание на одну не слишком афишируемую особенность: наличие акций ВТБ в количестве более 1.5М штук (примерно 68 тыр по текущим котировкам) позволяет претендовать на скидку к ставке по ипотечному кредиту в размере 0,4п.п.
Скидку по Мультикарте в размере 0,1%, считаю глупостью, а этот бонус полагаю существенным, особенно при нынешнем уровне ставок…
При владении таким пакетом также снижается брокерская комиссия в дни, когда оборот превышает 1 Мр до 0,02714%, более 5Мр 0,0236% и т.д. до 0,0144% т.е. именно тогда, когда комиссия становится существенной.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Пт дек 27, 2019 12:05 pm

Уважаемый poleznosti
poleznosti писал(а):
Ср дек 25, 2019 6:35 am
заинтересовался инвестированием в недвижимость.
Подскажите книги для удачных вложений в недвижимость, ведь они наверное есть)
Не рискну что-либо советовать в данной области, так как всё очень ситуативно.
Книг по инвестициям в недвижимость я никогда не читал, если не считать похвальбу Киосаки ;-)
Только сайты, статьи, материалы ЦБ и застройщиков.

Если же говорить об общей концепции то, как говорил один старый еврей – главный архитектор одного областного центра, для недвижимости важны три фактора: местоположение, местоположение и местоположение ;-))

Если говорить о текущем моменте, то я исходил из следующего.
Я вполне себе жду снижения USD, которое потащит цены на реальные активы вверх во всем мире. Недвижимость в мегаполисах исключением не будет. Повтора начала нулевых не предвидится, но и стагнации последних лет тоже. Кроме того, в мск сейчас уникальная ситуация - там начали застраивать бывшие промзоны, причем начали с самых ближних - ЗилАрт тому хороший пример. И эти лакомые куски пока идут по грошовым ценам. После того, как самые вкуснятки застроят, недвига более-менее близко к центру резко скакнет в цене просто потому, что это будет эксклюзивное предложение. Не через год и не через два, а через 5-6-7, но это произойдёт.
Кроме того, мне недавно попалась статейка в которой рассматривалось соотношение строящегося жилья на человека и стоимость жилья/аренды в месячных зарплатах.
По стоимости жилья в зарплатах Москва сильно опережает все остальные города РФ и вполне в мировых лидерах. Хуже только в NY, Лондон, Токио и т.д., что автоматически означает достаточно высокую потенциальную востребованность.
Вторым фактором идёт объём строительства на душу населения в год - в Москве 0,4 кв.м. на человека, и это с учетом бюджетных вливаний в реновацию. Иными словами, если вы владелец евродвушки 40 кв.м., то будете ждать «реновации» 100 лет! Всё это делает недвижимость именно в столице достаточно интересным и относительно ликвидным (по меркам недвижимости) долгосрочным вложением.

В общем, я бы не советовал покупать недвижимость, просто потому, что есть средства. Должна быть инвестиционная идея, которая в моём случае была кратно усилена возможностью «РЕПОвания» недвижимости.

Лучшим сайтом по недвиге в мск, считаю irn.ru.

Питер кратно хуже, хотя когда/если начнутся катаклизмы, Питер может оказаться куда более вы-годным вложением - там финская граница рядом ;-))

Kit_d
Сообщения: 118
Зарегистрирован: Пн фев 19, 2018 11:01 am
Благодарил (а): 33 раза
Поблагодарили: 41 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Kit_d » Сб дек 28, 2019 9:53 am

Уважаемый Gravicapa,

спасибо за пост,
да, возможно Вы и правы и столичная недвижимость будет расти, поскольку приток/миграция из регионов вполне себе
устойчивый тренд. Однако тут такая штука, вернее их несколько: во первых те кто приезжает должны обеспечить свои доходы на уровне недешевой московской жизни, а вот откуда взяться росту рабочих мест с нормальным доходом в Москве я не вижу. Исключение составляют пожалуй рабочие, занятые в инфраструктурных проектах, но они в большинстве своём работают вахтовым методом. Остальные приезжающие скорее как могут составляют конкуренцию тем кто уже тут работает, а значит у владельцев бизнеса есть возможность найти человека на меньшие деньги, либо как минимум, не повышать зарплату тем, кто уже работает на него.
Второе - это наличие сбережений у населения на уровне, позволяющем приобрести или арендовать жильё. Тут мне кажется совсем все не радужно - все последние годы "свободных" денег у населения становилось все меньше по многим причинам.
Основная, это рост прямой и скрытой налоговой нагрузки - тут и драматическое снижение курса рубля, что привело к росту цен практически на всё ; повышение пенсионного возраста с заморозкой накопительной части, рост налогов на юр.лица, взрывной рост налогов на недвижимость (повышение кадастровой стоимости до рыночной и выше), повышение НДС, рост цен на топливо, взносы на Кап.ремонт,системы Платон, Меркурий , ввод системы Маркировки (вода, шины, шубы, лекарства итд по списку. 50коп за QR-код, поверьте это только вершина айсберга затрат) , штрафы-камеры, ежегодный рост коммунальных платежей (сравните стоимость Квтч 50 коп и 5 руб - рост в 10 раз), уже совсем не бесплатная медицина и образование и прочее и прочее.
Сама система "заточена" так, что этот процесс который исходит из лозунга "люди-новая нефть" не может не продолжиться.
Государство захлебывается в деньгах, которые не может потратить/инвестировать, население лезет в долги.
В этом смысле обусловлен и приток людей на фондовый рынок, как поиск дополнительных возможностей для заработка.
Снижение ставок по ипотеке конечно же играет свою роль, однако на промежутке 20-25 лет случается всякое.
Недавний пример - знакомый работал в приличной западной компании на хорошей позиции, решил перетащить престарелых родителей из региона в Москву, взял ипотеку, в компании сменилось руководство, увольнение. Работу не может найти уже 9 месяцев. Банк забирает квартиру по бросовой цене.
Доходности на облигационном/фондовом рынке так же снижаются, а вдруг это долгосрочный тренд ? Представьте что может быть через лет пять мы будем радоваться 5% годовых в рублях и говорить, что это большая удача. Ведь и сейчас 12,75% по RUS-28 нам кажутся заоблачными по сравнению с сегодняшними 2,85. В этом смысле фиксировать ипотеку на долгий срок под 8% разумно не всякому.
Тем, кто уверен в доходной части и у кого получается делать на рынке 15% и выше стабильно из года в год- ну да, логично.
И последнее - про валюту:
возможно доллар будет снижаться, но если ни к твердым валютам а к рублю, то экономика РФ долго не протянет по причине неконкурентоспособности и всех прелестей дефляционного сценария. Можно уточнить, что здесь имелось в виду под снижением доллара?
Глядя на теперешний рост рубля я ну совсем не понимаю зачем это нужно, учитывая долгосрочный тренд на его снижение.
Если только что б потом упал посильнее и побольнее ?

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс дек 29, 2019 2:55 am

Доброго времени суток, уважаемый Kit_d!

Спасибо за пост –не часто удаётся пообщаться с человеком, который достаточно адекватно смотрит на мир. Вы очень точно описали ситуацию в целом по стране и причины того, что взрывного роста цен на недвижимость, в том числе в столице, не будет.
Однако хочу обратить ваше внимание на некоторые нюансы.
Представьте себе, что вы уже, мягко говоря, не молоды и хотите приобрести недвижимость, про-сто, чтобы жить, где бы вы стали это делать? В условном Урюпинске (пусть не обижаются на меня жители этого города – это имя нарицательное)? Куда вы в нашей стране поедете? Выясняется, что путних мест не так много. Если же вы поставите дополнительное условие – ликвидность и потенциал для роста цены на уровне инфляции, то количество мест сократится ещё сильнее + появится верхняя планка покупки, так как дорогая недвижимость живет своей жизнью.
индекс irn.jpg
индекс irn.jpg (91.43 КБ) 1036 просмотров
По сути, выбор сократится до мегаполисов и курортной недвижимости. Курорты РФ меня не привлекают, остаются мегаполисы.

При всех трудностях бытия в столице, уровень зарплат там много выше, чем в других крупных го-родах + море учебных заведений, что позволяет надеяться на то, что недвижку можно будет, при необходимости, сдавать. Кстати, редактор очень любимого мной сайта irn, полагает, что как раз падение доходности консервативных финансовых вложений подтолкнет вверх спрос на недвижимость – часть средств из условного Сбера неминуемо перетечет на рынок недвижимости, так как аренда дает сопоставимый, если не больший доход. Дополнительное подтверждение этому – оценка аналитиков банка ПСБ перспективности вложений в ОФЗ:
Доходность ОФЗ.jpg
Доходность ОФЗ.jpg (67.02 КБ) 1036 просмотров
Обратите внимание на то, что банк считает инфляционные выпуски ОФЗ-ИН (с купонной доходно-стью 2,5%) более выгодными, чем классические ОФЗ-ПД.
Доходность от сдачи однушки-евродвушки в Москве оценивается в 4-5%, но даже если вы будете просто жить в этой квартире, то это вложение будет уже сопоставимо с вкладом в Сбере/короткими ОФЗ-ПД, которые все начинающие так любят ;-)) А если у вас достаточно ресурса и опыта торговли, то «РЕПОвание» квартиры даст вам просто волшебный консервативный инструмент.

Дополнительно хотел бы заметить следующее. Все мегаполисы мира живут собственной жизнью, резко отличающейся от жизни остальной части страны, в которой они территориально расположены. Это касается как развитых стран (пример цен не недвижку в крупных городах США на картинке), так и условной Мумбы-Юмбы, просто там разница кратно больше.
цены на недвижимость в США.jpg
цены на недвижимость в США.jpg (105.25 КБ) 1036 просмотров
Москва из этого ряда не выбивается и вряд ли эта тенденция быстро изменится, так как уровень цен на недвижимость определяется количеством денег в регионе, а по этому показателю столица(ы) далеко впереди остальной страны.
Kit_d писал(а):
Сб дек 28, 2019 9:53 am
Государство захлебывается в деньгах, которые не может потратить/инвестировать
Это временное явление. Ещё 5-6 лет, вряд ли больше. С падением добычи нефти, а при нынешних темпах и уровне технологий это неминуемо, приток валюты резко сократится. Чтобы люди не «при-выкали к хорошему», гайки начали закручивать уже сейчас. Вместе с тем, понимание, что без роста зарплат не будет нашего нового фетиша – роста ВВП – на следующий год запланировано приличное увеличение зарплат бюджетникам + рост пенсий, что потянет за собой рост зарплат в остальных секторах.
Kit_d писал(а):
Сб дек 28, 2019 9:53 am
И последнее - про валюту:
возможно доллар будет снижаться, но если ни к твердым валютам а к рублю, то экономика РФ долго не протянет по причине неконкурентоспособности и всех прелестей дефляционного сценария. Можно уточнить, что здесь имелось в виду под снижением доллара?
Разумеется, я подразумевал падение USD, как валюты, к корзине других валют. Как правило, это приводит к двум хорошо заметным последствиям:
1) цены на мировых рынках на все товары, номинированные в USD, начинают расти;
2) рост цен на товары на мировых рынках порождает инфляцию, которая транслируется и на рынки внутренние.
Подробнее про выбор инструментов для инвестирования писал здесь. В архиве есть файл «Котировки инструментов», в котором присутствуют разные занятные графики.

В целом, разумеется, это всё мои домыслы и можно относится к этому, как и к любым аналитическим выкладкам. Единственное мое отличие от большинства других аналитиков, когда я что-то предлагаю - это означает, что я рискую собственной шкурой ;-))

Аватара пользователя
homo
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пн июл 02, 2018 1:05 pm
Благодарил (а): 72 раза
Поблагодарили: 43 раза

Re: Недвижимость

Сообщение homo » Чт янв 02, 2020 11:53 am

gravicapa писал(а):
Вс дек 29, 2019 2:55 am
В целом, разумеется, это всё мои домыслы и можно относится к этому, как и к любым аналитическим выкладкам. Единственное мое отличие от большинства других аналитиков, когда я что-то предлагаю - это означает, что я рискую собственной шкурой ;-))
Красивая фраза, Уважаемый!!
Разве что стоит понимать ее правильно.
Например, человек, уже имеющий В НАЛИЧИИ средства на приобретение квартиры в мск, рискует не так, как человек, который ту же квартиру будет брать не имея средств (оба будут брать ее в ипотеку).
Соответственно - рисковая часть шкуры значительно отличается у этих персонажей.
Рассмотрим случай покупки недвижимости в ипотеку и потерю зарплаты (в начале инвестиций мало кто располагает другим источником доходов).
Если первый персонаж в данном случае рискует недополучить некий профит, но при этом остаться при недвижимости (погасив ипотеку из имеющихся средств), то второй рискует потерять всё, как потенциальный профит, так и недвижимость, потому то платить ипотеку будет нечем.
Поэтому, данная фраза "о шкуре" является отсылкой к книге Насима Талеба, со всеми вытекающими последствиями, а не позывом к конкретному действу ДЛЯ ВСЕХ.
При неумении плавать не стоит нырять в марианскую впадину, даже если это сказал гуру.


Я как всегда - недочитал предыдущий пост (до поста гуру), а там именно эта идея была озвучена. :lol:
Оставлю свой пост как свидетельство моей торопливости и поверхностности :)))

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Сб янв 04, 2020 1:02 am

gravicapa писал(а):
Пт дек 27, 2019 12:05 pm

Питер кратно хуже, хотя когда/если начнутся катаклизмы, Питер может оказаться куда более вы-годным вложением - там финская граница рядом ;-))
А что в Москве есть интересного на первичке? У ЛСР интересен был Зил Арт на старте, продавали по 99 за квадрат. + учитывайте что ЛСР продал ЗИЛ арт и далее его не развивает, наверное это не от хороших продаж.

ИМХО на пенсию многие едут в СПб., а не в суматошную, шумную Москву.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс янв 05, 2020 3:42 am

Уважаемые комментаторы!

Тема была и есть не про инвестиционную недвижимость вообще, а конкретно про схему «РЕПО» имеющейся недвижимости с привлечением ипотеки.
9/10 посетителей этого форума интересуются только схемой вывода средств с ИИСа, так как у них нет капитала. Эта схема – вариант создания первоначального финансового капитала из имеющейся недвижки. На большее она не претендует и бесспорно имеет уйму ограничений. Я понимаю, что новогодние каникулы «отнимают уйму сил» и не удивительно, что прочитать её сначала не получается, поэтому сведем всё к трем строчкам из первого поста:
я считаю оптимальным … при наличии денег менять недвижимость на более дорогую, причем с привлечением ипотеки
У инвестора должны быть не только средства, но и навыки торговли бондами;
У каждого в этом примере будут свои цифири и свои места закупки недвижимости,
В связи с этим любые посты о том, что вам нравится что-то другое будут интересны, только если они будут содержательными. В идеале – если вы предложите более удачную схему, опробовав её на себе.

На самом деле минимальный ресурс для подобный схемы есть у достаточно большого количества людей, благо недвижимость есть у многих. С дополнительной суммой хуже, но тоже не всё так печально. Настоящие ограничители этой схемы - отсутствие желания рисковать, потому как риски в ней действительно присутствуют, и отсутствие желания шевелиться. А шевелится здесь надо очень много – это не отсиживание жопочасов на работе. И ещё – тут надо ПРИНИМАТЬ РЕШЕНИЯ! Вот это – проблема. Поняв, что шансов найти рабочую, полностью безрисковую схему обогащения ничтожно мало/мегатрудозатратно, большинство сядет и не будет делать ничего, найдя миллион причин и рассказывая всем (самим себе в первую очередь) самые разные сказки.
При этом, окно реальных возможностей не будет открыто вечно – дифференциал ставок между дешевой ипотекой и хорошими бондами уже почти схлопнулся до величин, при которых схема перестаёт быть интересна.
Всё имхо.

to homo:
homo писал(а):
Чт янв 02, 2020 11:53 am
Рассмотрим случай покупки недвижимости в ипотеку и потерю зарплаты (в начале инвестиций мало кто располагает другим источником доходов)
Я правильно понимаю, что вы считаете покупку недвижимости в ипотеку плохой сделкой при любых раскладах, или всё же есть исключения? ;-))
Вообще говоря, предложенная схема изначально подразумевает покрытие всех ипотечных платежей доходом от финансового капитала. Если фактические доходы слишком малы – значит победили жадность и/или глупость. Т.е. это не риск схемы, а риск того, кто её воплощает. Ножом можно порезаться, но это не означает, что он плох. Поэтому ваша финальная фраза абсолютно справедлива:
homo писал(а):
Чт янв 02, 2020 11:53 am
При неумении плавать не стоит нырять в марианскую впадину, даже если это сказал гуру.
Мне эта фраза ближе в формулировке классиков:
Каждый выбирает для себя
женщину, религию, дорогу.
to стос:
стос писал(а):
Сб янв 04, 2020 1:02 am
учитывайте что ЛСР продал ЗИЛ арт и далее его не развивает, наверное это не от хороших продаж
Тёмен для меня смысл вашей фразы, переведите, плиз. Особенно учитывая, что сейчас на сайте ЛСР предлагают купить клетушку 34,5 кв.м. по 248 тыр за квадрат всё в том же ЗИЛарте…
стос писал(а):
Сб янв 04, 2020 1:02 am
многие едут в СПб
Худшего «призыва» обратить внимание на Питер я бы не смог придумать, так как «многие» ошибаются в 99 случаях из 100 во всем, что касается денег. Если бы это было не так, то все были бы богаты и здоровы, чего лично я не наблюдаю ;-))
Если по существу, то Питер и ПМЖ, лично для меня, антонимы – уж слишком климат отвратительный. Тем не менее, буду рад, если вы внятно, с цифирями, изложите предпосылки, почему рост цен на недвижку в СПб будет выше, чем в Мск. Я допускаю, что они есть, однако, не будучи профи на рынке недвижимости, их не вижу.

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость