Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Supric
Сообщения: 65
Зарегистрирован: Вс янв 14, 2018 6:14 pm
Откуда: Тула
Поблагодарили: 5 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Supric » Сб июн 06, 2020 7:00 pm

gravicapa писал(а):
Вт июн 02, 2020 12:19 pm
Не могли бы вы несколько развернуть свой пост, например, указать регион, где размещен
Добавил в профиль свое местоположение.
gravicapa писал(а):
Вт июн 02, 2020 12:19 pm
А можно поинтересоваться, в каком месте снижаются ставки? В ОФЗ? Но корпораты за ними почти не идут. По ипотеке без господдержки ставки де-факто остались на месте или выросли относительно февраля. Текущие льготные ставки вплотную приблизились к ипотечным ставкам в США: ~4% для граждан и 5-6% для иностранцев. Меня терзают смутные сомнения относительно того, что будет сильно ниже, хотя в жизни возможно всё ;-))
Относительно февраля это слишком короткий горизонт для ипотек. Меня насторожил факт что в марте ставки в сторону роста даже не шелохнулись. В 2014, помню, банки экстренно останавливали выдачи кредитов в декабре, потом повышали ставки
gravicapa писал(а):
Вт июн 02, 2020 12:19 pm
Если бы скорость роста доходов у слоев населения с низкими доходами опережала инфляцию, то я бы с вами согласился. Но по факту рост доходов условных "богатых" всегда значительно выше, чем "бедных". Кроме того, так как инфляция товаров первой необходимости всегда максимальна, то она (инфляция) всегда была налогом на бедных. Помнится даже ФРС на эту тему исследование проводила...
Вы сейчас обсуждаете скорость этого инфляционного дисконта, но сам факт не оспариваете?

Если мы об ипотеке, то это очень длинные займы, инфляция и цены на недвижимость должна приподнимать, и рост доходов (пусть медленнее, но это в итоге произойдет).

Именно это меня и смущает, бедным такого подарка не преподнесут. Или не будет расти недвига (или даже падать начнет), или начнут выдавать ипотеки под плавающую ставку перед инфляционным всплеском, или что-нибудь еще придумают, не знаю...

dobro234
Сообщения: 45
Зарегистрирован: Чт май 16, 2019 5:42 am
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 13 раз
Поблагодарили: 27 раз

Re: Недвижимость

Сообщение dobro234 » Пн июн 08, 2020 6:27 am

Ипотека – это лучший способ для новичка стать инвестором. (нужно следовать двум правилам)
– брать кредит на максимально возможный срок(30-35лет).
- брать кредит на условиях минимальной % ставки (не дороже 0,5% от минимального предложения на рынке вашего региона)
Если сегодня у вас это не получается – не берите, проанализируйте причины и двигайтесь к достижению 2х условий (на это может уйти 4-6 месяцев).

Стоимость недвижимости – будет расти, но не более % инфляции+ девальвация рубля. (мой вывод основан на продажах 7 объектов в интервале 20 лет, речь не про премиум класс).

Стоимость Аренды – уверен, так же будет расти, вслед за ростом стоимости проживания в России. (В нашей стране стоимость проживания низкая в сравнение с западными странами, а аппетиты государства постоянно растут)

На сегодня нашего правительства нет целей которые бы это изменили.

стос
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Сб окт 26, 2019 2:51 pm
Откуда: Санкт-Петрербург
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 16 раз

Re: Недвижимость

Сообщение стос » Ср июн 10, 2020 5:44 pm

В СПб аренда смешные деньги приносит, однушка стоимостью 4,6-6 млн., сдается за 20 000 - 23 000 руб. + КУ, уже сейчас выгоднее брать ипоту чем снимать.

sorokin-v.v
Сообщения: 30
Зарегистрирован: Сб июн 02, 2018 11:48 pm
Откуда: Севастополь/Магадан
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 11 раз

Re: Недвижимость

Сообщение sorokin-v.v » Сб июл 11, 2020 9:17 pm

Необходимо не забывать еще, господа хорошие, что с единственного жилья налог не берут (ну типа так, на полшишечки). А при наличии второй квартиры, государстве про вас не забудет. Это раз. Коммуналка все дорожает и дорожает, сдать квартиру взятую в ипотеку на длительные сроки проблемно, так как сегмент эконом жилья, вполне себе просел по аренде, ввиду снижения тех же ставок и возможности все таки сдать себя в каббалу на 30 лет. Это два. Квартиры нужно обставить меблей, какой никакой, обеспечить ремонтом (хоть косметическим), и немного заморочиться с их контролем в дальнейшем. Это три.

На мой взгляд, инвестировать в жилье нужно под детей (т.е. просто купить квартиру под сдачу - не окупится, реально вложение в акции перспективней смотрится). А вот купить квартиру детям (путь они туда и лет через 10 только), и посдавать ее что бы что то отбить - перспективней.

Есть еще другой способ. Знакомый прокурор поделился. В их среде сейчас есть такая тема. Берешь на этапе котлована в хорошем районе по ДДУ в ипотеку. Перед сдачей дома, продаешь так же по переуступке права ДДУ с учетом компенсации конечно ипотечных платежей, суеты и навара. Профит...

kittyshark
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Ср апр 25, 2018 6:31 am
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 5 раз

Re: Недвижимость

Сообщение kittyshark » Вс сен 20, 2020 5:32 am

Берешь на этапе котлована в хорошем районе по ДДУ в ипотеку. Перед сдачей дома, продаешь так же по переуступке права ДДУ с учетом компенсации конечно ипотечных платежей, суеты и навара.
А в чём тут отличие от продажи квартиры с уже оформленным правом собственности? Просветите, пожалуйста.

---

Между тем, ипотека дешёвая, доллар дорогой, можно попробовать и реализовать описанную стратегию (я, как автор этого топика, и поступила) было бы интересно пообсуждать.

Отмечу мелкие, но значимые факторы, вносящие корректировки в стоимость самого шага "смена собственной маленькой квартиры на ипотечную большую"
- стоимость переезда с переводом вещей и переподключением техники, заменой мебели и прочего, что не получается просто телепортировать из старой квартиры в новую
- доп. расходы по ипотеке - страхование жизни и объекта
- доп.расходы по ЖКХ (новая-то квартира больше старой)
- возможные доп.расходы на проведение сделки покупки/продажи - к примеру, риэлторские услуги или их аналог в часах вашего личного времени

Итого, шаг все ещё имеет смысл, но реалистичный срок окупаемости, по моим прикидкам, от 7 лет, если только рассчитывать на разницу между ставкой ипотеки и доходности инвестиций, которую можно обеспечить низкорисковыми инструментами с фиксированным доходом.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вс сен 20, 2020 11:40 am

Доброго времени суток, уважаемая kittyshark!

Спасибо за пост. Было бы интересно, хотя бы в общих чертах, узнать идеологию и подробности вашей сделки (смена района/площади/время сделки/рост ценника и т.д.). Если нет желания выносить в общее пространство напишите в личку.

Поделюсь своими приключениями.
Я планировал летом увеличить вложения в московскую недвигу, подразумевая последующую продажу имеющейся на текущий момент.

Однако все телодвижения не завершились сделками так как:
1. Оказалось очень сложно получить ипотечный кредит в силу возраста - все банки предлагали только короткую ипотеку со сроком погашения к 65 моим годам, что меня не устраивало - огромный платеж.
2. Все банки ПОЛНОСТЬЮ игнорируют дополнительный доход с биржи и даже учет депозитов почти никому не известен, хотя и продекларирован у того же сбера.

В итоге мне одобрил длинную ипотеку только Совок, но на это потребовалось достаточно много времени + формальная ставка 6,5% была дополнена страховой выплатой в 1%! Причем имеющиеся страховки от ВТБ их не интересовали от слова совсем - только у банка. Итоговая ставка при таком раскладе составляет под 8% годовых и её мне платить уже не хотелось. К тому моменту на рынке набрать диверсифицированный пакет адекватных инструментов с подобной дохой на сумму 7-8Мр было практически не реально + те хаты, на которые я нацеливался были уже распроданы, а новые выставлены по конскому ценнику, что привело к отказу от сделок и частичному увеличению валютной позиции.
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 5:32 am
Итого, шаг все ещё имеет смысл, но реалистичный срок окупаемости, по моим прикидкам, от 7 лет, если только рассчитывать на разницу между ставкой ипотеки и доходности инвестиций
На текущих уровнях недвигу в мск инвестиционно интересной не считаю (для примера хата, приобретенная прошлой осенью выросла у застройщика с 7Мр до 10Мр), хотя её дальнейший спекулятивный рост вполне допускаю, уж больно много народа хочет выйти из депозитов… Вторая сложность - адекватный портфель бондов с доходностью 8+ (с учетом грядущего налога) собрать крайне сложно...

Всё очень имхо.

kittyshark
Сообщения: 18
Зарегистрирован: Ср апр 25, 2018 6:31 am
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 5 раз

Re: Недвижимость

Сообщение kittyshark » Вс сен 20, 2020 2:16 pm

Более подробно напишу, пожалуй, через несколько недель, да и то, так сказать, только первую главу :).

Что инвестиционной привлекательности нет - согласна. Но у меня наложились несколько личных факторов плюс возможность ипотеки под 6.1%.

---
Уважаемый gravicapa, неужели даже Сбербанк не даёт ипотеку в описанных вами вводных? Вроде пенсионерам 60+ оформляют из расчет выплаты до наступления 75 лет, и страховку по "пенсионному" коэффициенту, но по очень разумным условиям оформить можно как минимум в бывшем Церихе (теперь Зетта). Вполне возможно , что за полгода ещё "подобрели" (есть ещё вариант созаемщика помоложе подтянуть, но это , наверно, и так очевидный вариант, который вам может не подходить по какой-либо причине).

Есть вероятность успеть запрыгнуть в этот поезд...причем без особой суеты. Тем более что сидели в долларах, а вторичка вот-вот начнет сползать по цене в рублях (это мое имхо конечно ). И ставки ипотечные , можно надеяться, что сохранятся низкими.... Портфель собрать , тут не поспоришь, сложновато, но на долгой перспективе хороший план и риск-менеджмент разве не помогут в итоге совокупно получить нужную доходность?...

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 730
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 90 раз
Поблагодарили: 1115 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Пн сен 21, 2020 2:17 am

Доброго времени суток, уважаемая kittyshark !
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 2:16 pm
неужели даже Сбербанк не даёт ипотеку в описанных вами вводных
Сбер, как и Альфа дают ипотеку до 75 при условии текущего возраста заемщика до 50. Это озвучивается, когда вас посылают нах…
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 2:16 pm
есть ещё вариант созаемщика помоложе подтянуть
Созаёмщики помоложе ошиваются в иных городах и весях, и на некоторых из них уже повешена ипотека ;-))
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 2:16 pm
по очень разумным условиям оформить можно как минимум в бывшем Церихе
В наших Урюпинсках представлен только крупняк. На самом деле я вижу основную проблему в том, что ипотечные подразделения банков находятся в областных центрах, поэтому вся «деревня-с-дымом», в коей я пока проживаю, идёт на самых общих основаниях. Если бы я жил в том же Иркутске и тусил с тамошними ПМ, то вполне возможно получил бы ипотеку на персональных условиях.
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 2:16 pm
на долгой перспективе хороший план и риск-менеджмент разве не помогут в итоге совокупно получить нужную доходность?
Портфель скорее всего действительно даст нужную доходность, но вот стоит ли вся беготня выхлопа? Схема реально интересна с инвестиционной точки зрения при наличии потенциала роста стоимости недвижимости; если его нет, то стоит ли катать снежок по этой поляне?
Это не отменяет целесообразность смены недвижимости по иным критериям, но для меня это чистая инвестидея.
kittyshark писал(а):
Вс сен 20, 2020 2:16 pm
Более подробно напишу, пожалуй, через несколько недель, да и то, так сказать, только первую главу
Буду с нетерпением ждать увлекательную историю ;-))

Аватара пользователя
Serezha Ru
Сообщения: 116
Зарегистрирован: Пн мар 25, 2019 8:22 am
Благодарил (а): 194 раза
Поблагодарили: 84 раза

Re: Недвижимость

Сообщение Serezha Ru » Пн сен 21, 2020 8:02 am

gravicapa писал(а):
Вс сен 20, 2020 11:40 am
Вторая сложность - адекватный портфель бондов с доходностью 8+ (с учетом грядущего налога) собрать крайне сложно...
Последний раз редактировалось Serezha Ru Ср окт 14, 2020 1:49 pm, всего редактировалось 2 раза.

Андрей2018
Сообщения: 207
Зарегистрирован: Ср окт 24, 2018 4:16 am
Откуда: Москва
Благодарил (а): 395 раз
Поблагодарили: 91 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Андрей2018 » Пн сен 21, 2020 11:33 am

Serezha Ru писал(а):
Пн сен 21, 2020 8:02 am
Сбер в течение месяца даст дивиденды 8+. И никакой суеты с недвижимостью. А надежность на уровне ОФЗ.
Это конечно оффтоп, но не удержался. Сорри.
Это единоразовая выплата. Дальнейшие дивиденды не известны. Здесь же речь, насколько я понимаю, о долгосрочном портфеле, за счёт которого будет погашена ипотека.
Берегите себя!

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость