Недвижимость

Во что вкладывать на ИИС: облигации, акции, ETF и т.д.
Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 693
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 80 раз
Поблагодарили: 998 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Чт фев 13, 2020 1:33 pm

Спасибо за интересный комментарий, уважаемый dobro234!

Особенно интересно акцентирование на наличке – не думал, что дельта может быть столь существенна.

dobro234 писал(а):
Чт фев 13, 2020 10:26 am
ваша ситуация не всем подходит с учетом требования маловозростного ребенка
Это не обязательное требование - я уже упоминал об этом:
По поводу конкретной ставки на конкретный объект – разумеется под 5% продают, как правило, полный неликвид. В конкретном случае была выбрана рассрочка под 6,5% на достаточно короткий срок, так что описанная схема воплощена лишь частично.
А вообще ДомКлик в помощь – там объектов под ставку менее 7% предостаточно, что делает лично для меня подобную схему актуальной: я хочу повторить подобную манипуляцию с другими объектами, а с чего то начинать надо... ;-))
Ну и аттракцион снижения ставок продолжается ;-)

Ну а под этим вашим высказыванием сам готов подписаться и сожалею, что сам не акцентировал на этом внимание - это мегасущественный аспект:
dobro234 писал(а):
Чт фев 13, 2020 10:26 am
очень важно чтобы ваше мышление разделял партнер по жизни
В целом по теме недвижимости…
Попалась занятная новость, из которой следует, что высокомаржинальной стройка является всего в нескольких регионах, а в остальных она или «в ноль» или «в минус». Правда эти расчеты, скорее всего не учитывают взятки, рекламу, содержание социальной инфраструктуры и т.д., но цифири забавные.

dobro234
Сообщения: 40
Зарегистрирован: Чт май 16, 2019 5:42 am
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 10 раз
Поблагодарили: 26 раз

Re: Недвижимость

Сообщение dobro234 » Ср мар 11, 2020 5:43 am

Недвижимость сегодня интересный инвест инструмент.

Схема2.

Банкротсво физ. лиц приводит к тому, что банки выставляю объекты на аукцион с дисконтом.

плюсы
- знаю примеры 10-15% доходности в квартал.

минусы
- нужен большой запас денежной массы.
- доходность прямо пропорциональна сроку реализации

Механик
Сообщения: 5
Зарегистрирован: Вт дек 17, 2019 6:18 am
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 1 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Механик » Ср мар 11, 2020 6:37 am

У нас в городе на рынке недвижимости наблюдается некая растерянность. Инвесторы намериваются избавляется от инвестквартир сегмента "комфорт" и выше, вчерашний мониторинг по городу показал просадку примерно в 5% на квартиры в новостройках от инвесторов. Ожидаю повышение спроса на "общаги/комнаты/пансионаты".

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 693
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 80 раз
Поблагодарили: 998 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вт май 26, 2020 11:41 am

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!

Занятную статейку тиснул сегодня Коммерсант. Из неё следует, что с ипотекой 6,5% на 20 лет в большинстве городов (кроме Мск и Питера) средняя аренда будет покрывать ипотечный платеж.
В связи с таким заявлением меня начинают терзать смутные сомнения:
1) Если ипотека выгодней, то зачем снимать? Арендаторы с нормальным финансовым состоянием предпочтут платить банку меньшую сумму конечное количество лет, а не дяде (арендодателю) бесконечное. А арендаторы с плохим финансовым состоянием - это вечный гемор.
2) Из этого следует что, либо аренда должна упасть (и уже падает), либо цена квартир поднимется на уровень, когда ипотека менее выгодна, чем съём.

Занятно будет понаблюдать за процессом…

Андрей2018
Сообщения: 202
Зарегистрирован: Ср окт 24, 2018 4:16 am
Откуда: Москва
Благодарил (а): 319 раз
Поблагодарили: 85 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Андрей2018 » Ср май 27, 2020 10:00 am

gravicapa писал(а):
Вт май 26, 2020 11:41 am
Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Занятно будет понаблюдать за процессом…
Здравствуйте, уважаемый gravicapa!
Рекламный ход банков/застройщиков? Если учесть желание властей обложить арендодателей налогами, то не всё так радужно будет. К тому же, очень часто в ипотечных договорах банки прямо запрещают сдавать ипотечное жильё в аренду.
Берегите себя!

Аватара пользователя
BernardoBestolocci
Сообщения: 152
Зарегистрирован: Вт дек 04, 2018 9:55 am
Благодарил (а): 72 раза
Поблагодарили: 84 раза

Re: Недвижимость

Сообщение BernardoBestolocci » Ср май 27, 2020 7:24 pm

gravicapa писал(а):
Вт май 26, 2020 11:41 am
...2) Из этого следует что, либо аренда должна упасть (и уже падает), либо цена квартир поднимется на уровень, когда ипотека менее выгодна, чем съём....
Добрый день, уважаемый gravicapa !
Снижение ставок по ипотеке вызовет рост цены на квартиры при нормальном состоянии экономики. (Даже не буду здесь писать "ИМХО" :) ) Сейчас это состояние неясно - непонятно, что с вирусом будет дальше. Т.е. если завтра нас "отпустит" (снимут псевдокарантин, а вирус перестанет косить людей), и экономика заработает, то цены вырастут. Если "не отпустит", то цены могут устремиться вниз. Во-первых, многие просто ничего не зарабатывают и не могут позволить себе покупки. Во-вторых (простите за цинизм, меня такие обстоятельства совсем не радуют), некоторое количество квартир высвободится.

А вот упадет ли аренда - не уверен (если "отпустит"). Часть платежеспособных арендаторов с "подушкой" купит себе квартиры в ипотеку. Это несколько поднимет цену квартир, но на цену аренды непосредственно не повлияет: с рынка аренды уйдет x арендаторов, с рынка продажи квартир уйдёт x соответствующих им по уровню квартир, на рынке аренды количество предлагаемых квартир уменьшится на x.
Но вопросы:
Эта ставка пока предлагается для договоров, заключенных до 01.11.20. Продлят ли дальше - неизвестно. Если - нет, то , полагаю, рынок недвижимости вернётся на прежние показатели.

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 693
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 80 раз
Поблагодарили: 998 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Сб май 30, 2020 3:28 am

Доброго времени суток, уважаемый BernardoBestolocci!
BernardoBestolocci писал(а):
Ср май 27, 2020 7:24 pm
на цену аренды непосредственно не повлияет: с рынка аренды уйдет x арендаторов, с рынка продажи квартир уйдёт x соответствующих им по уровню квартир, на рынке аренды количество предлагаемых квартир уменьшится на x
Не согласен с последним утверждением - на рынке аренды количество предлагаемых квартир не изменится, но на x уменьшится количество (самых) качественных арендаторов, что приведет к конкуренции за оставшихся и снизит цены на аренду.
BernardoBestolocci писал(а):
Ср май 27, 2020 7:24 pm
некоторое количество квартир высвободится
Имхо, это не значимый фактор от слова совсем, вернее так, это непрерывно действующий фактор.

Вообще говоря, вопрос куда многограннее, чем представлено в статье – я соглашусь здесь с Андрей2018 – это сама статья больше тянет на
Андрей2018 писал(а):
Ср май 27, 2020 10:00 am
Рекламный ход банков/застройщиков
Так как тема мне интересна, я формализовал своё понимание перспектив рынка недвижимости. Если интересно, можете ознакомиться с моим опусом.
Ну и «поплясать на костях», конечно ;-)))

Supric
Сообщения: 65
Зарегистрирован: Вс янв 14, 2018 6:14 pm
Откуда: Тула
Поблагодарили: 5 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Supric » Вт июн 02, 2020 4:58 am

gravicapa писал(а):
Вт май 26, 2020 11:41 am
1) Если ипотека выгодней, то зачем снимать? Арендаторы с нормальным финансовым состоянием предпочтут платить банку меньшую сумму конечное количество лет, а не дяде (арендодателю) бесконечное. А арендаторы с плохим финансовым состоянием - это вечный гемор.
Далеко не всем одобряют, учитывая долю серых з/п и недавний закон о пдн. Мои арендаторы горят желанием выкупить, но не могут получить одобрение уже год. Сегмент самый массовый, хрущ типа "жесткий эконом", финансовое состояние ближе к плохому, но особого гемора нет.

Причем после прошлогоднего финта ЦБ с ПДН даже мне с кристально-белой 2НДФЛ отказывают в новых кредитках, не нужно недооценивать этот фактор. Думаю в ипотеке тоже отказали бы.

И люди с нормальным финансовым состоянием хорошо ориентируются в экономике и понимают, что глупо лезть в ипотеку даже на текущих на снижающихся ставках. Да, все может случиться, могут и ставки резко вырасти с инфляцией, но можно и не дожить, не исключен сценарий многолетней японизации. Опять же, инфляция была бы просто сказочным подарком закредитованным слоям населения с низкими доходами и сокрушительным ударом по их кредиторам.

Андрей2018
Сообщения: 202
Зарегистрирован: Ср окт 24, 2018 4:16 am
Откуда: Москва
Благодарил (а): 319 раз
Поблагодарили: 85 раз

Re: Недвижимость

Сообщение Андрей2018 » Вт июн 02, 2020 12:09 pm

Supric писал(а):
Вт июн 02, 2020 4:58 am
Опять же, инфляция была бы просто сказочным подарком закредитованным слоям населения с низкими доходами и сокрушительным ударом по их кредиторам.
Инфляционный налог - это налог в первую очередь на бедных. Так что большой вопрос кому сильнее достанется от инфляции.
Берегите себя!

Аватара пользователя
gravicapa
Гуру нашего форума
Сообщения: 693
Зарегистрирован: Вс дек 10, 2017 10:10 am
Благодарил (а): 80 раз
Поблагодарили: 998 раз

Re: Недвижимость

Сообщение gravicapa » Вт июн 02, 2020 12:19 pm

Доброго времени суток, уважаемый Supric!
Не могли бы вы несколько развернуть свой пост, например, указать регион, где размещен
Supric писал(а):
Вт июн 02, 2020 4:58 am
Сегмент самый массовый, хрущ типа "жесткий эконом"
дабы понимать, о чем именно вы пишите. Всё же хрущ на окраине «нерезиновой» и хрущ в пгт в 2-3 тысяч км от неё – это сильно разные хрущи ;-))
Supric писал(а):
Вт июн 02, 2020 4:58 am
глупо лезть в ипотеку даже на текущих на снижающихся ставках
А можно поинтересоваться, в каком месте снижаются ставки? В ОФЗ? Но корпораты за ними почти не идут. По ипотеке без господдержки ставки де-факто остались на месте или выросли относительно февраля. Текущие льготные ставки вплотную приблизились к ипотечным ставкам в США: ~4% для граждан и 5-6% для иностранцев. Меня терзают смутные сомнения относительно того, что будет сильно ниже, хотя в жизни возможно всё ;-))
Supric писал(а):
Вт июн 02, 2020 4:58 am
инфляция была бы просто сказочным подарком закредитованным слоям населения с низкими доходами
Если бы скорость роста доходов у слоев населения с низкими доходами опережала инфляцию, то я бы с вами согласился. Но по факту рост доходов условных "богатых" всегда значительно выше, чем "бедных". Кроме того, так как инфляция товаров первой необходимости всегда максимальна, то она (инфляция) всегда была налогом на бедных. Помнится даже ФРС на эту тему исследование проводила...

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя