Страница 4 из 5

Re: Недвижимость

Добавлено: Чт янв 09, 2020 8:39 am
poleznosti
стос писал(а):
Ср янв 08, 2020 9:36 pm
В целом с ипотекой есть интересная схема такая, покупаешь на старте продаж 3-5 будок по интересной цене, через 6-12 мес. переуступаешь с +10%, если купил по интересной цене и рынок вырос.

Можно так перепродавать не имея всей суммы.

Скажу честно стартов таких 1-3 шт. в год в СПб. Скорость принятия решения 1-5 часов, потом цены + 5% сразу.

Ищу в Москве кто разбирается хорошо в местной недвиге, стартах продаж и т.д.
Тоже приглядываю недвижимость в Спб, сравнил для интереса с МСК и новой Москвой, так ценник за метр почти не отличается для 3-х комнатной.
Смотрю для себя не для инвестиционных целей. Какие локации (ЖК) Вы для себя приметили ?
я поглядываю на ЖК в районе метро Фрунзенская (Московский р-н) жк Галактика или на Севере (но там сейчас не строиться почти ничего.

Re: Недвижимость

Добавлено: Чт янв 09, 2020 3:10 pm
homo
gravicapa писал(а):
Вс янв 05, 2020 3:42 am
Я правильно понимаю, что вы считаете покупку недвижимости в ипотеку плохой сделкой при любых раскладах, или всё же есть исключения? ;-))
Ёрничаете, уважаемый!! :mrgreen:
Конечно же нет, есть исключения!!!
Только они редки и как правило внезапны, как уже было сказано в этой ветке... Надо УМЕТЬ их хватать... О чем собственно моя фраза про ныряние в марианскую впадину.
Если гуру сказал, что можно этот сделать, но не сказал где и как - вот тут наступает настоящий МЕГАРИСК.
gravicapa писал(а):
Вс янв 05, 2020 3:42 am
Вообще говоря, предложенная схема изначально подразумевает покрытие всех ипотечных платежей доходом от финансового капитала. Если фактические доходы слишком малы – значит победили жадность и/или глупость. Т.е. это не риск схемы, а риск того, кто её воплощает. Ножом можно порезаться, но это не означает, что он плох. Поэтому ваша финальная фраза абсолютно справедлива:
homo писал(а):
Чт янв 02, 2020 11:53 am
При неумении плавать не стоит нырять в марианскую впадину, даже если это сказал гуру.
Мне эта фраза ближе в формулировке классиков:
Каждый выбирает для себя
женщину, религию, дорогу.

Мне моя формулировка нравится больше. Цитата из песни про "выбор женщин, религии и дороги" как мне кажется об ОСОЗНАННОМ выборе, оценке своих умений плавать, тогда как следование за гуру - чаще бездумно, на эффекте статуса ведущего.
И даже фраза в конце поста "ВСЁ ИМХО" часто теряется в золотой ауре статуса - ГУРУ.

Про жадность и глупость - это вобще вечная история :mrgreen:

Насчет споров Москва VS Питер - все также прозаически упирается в доступный конкретному человеку капитал и желание зажать себе энные места на длительный период. Москва, вестимо дороже чем Питер... Так сложилось по многим причинам.
В качестве иллюстрации сложившейся системы можно глянуть на ютубе:
Выступление Натальи Зубаревич на совете федераций (с 5 по ~6 минуту прямо сравнение впрямую Москвы и СПБ): https://www.youtube.com/watch?v=rgcS1Izc-_M

Та же Зубаревич о перспективах изменения системы (повтор выступления на совфеде, но более приземленно): https://www.youtube.com/watch?v=cSxCxloVwhA

Зубаревич Н.В. - российский экономико-географ, специалист в области социально-экономического развития регионов, социальной и политической географии. Профессор кафедры экономической и социальной географии России географического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова (с 2005).
Она конечно не эксперт по инвестициям, но почему бы и не послушать мнение.

Re: Недвижимость

Добавлено: Пт янв 10, 2020 5:11 pm
стос
poleznosti писал(а):
Чт янв 09, 2020 8:39 am
Смотрю для себя не для инвестиционных целей. Какие локации (ЖК) Вы для себя приметили ?
я поглядываю на ЖК в районе метро Фрунзенская (Московский р-н) жк Галактика или на Севере (но там сейчас не строиться почти ничего.
Я смотрю малонаселенные места, в Галактике очень много домов и людей будет. Я думаю скоро будут бежать из муравейников у кого доходы чуть повыше. Альтернатив не много, со временем думаю будет ценовое расслоение более выраженное.

Ленспецсму интересный дом будет на Московских воротах., но ценник там приличный.

Re: Недвижимость

Добавлено: Сб янв 11, 2020 2:22 am
gravicapa
Доброго времени суток, уважаемый стос!

Спасибо за разъяснения по ЗИЛАрту и про идеологию торговли недвижимостью (я примерно так себе её и представлял, но приятно получить подтверждение от знающего человека).
Можно дополнительно полюбопытствовать, вы пользуетесь инсайдом (знакомыми в компаниях) и/или организовали автоматический поиск по сайтам застройщиков?

Со своей стороны, уточню по поводу Питера – я против него ничего не имею, но жить там, особенно на пенсии считаю, скажем так, не самым разумным поступком. Наведаться на белые ночи, это да. Встретится с друзьями/однокашниками – шикарная тема. Но вот «глотать рыбий жир ленинградских речных фонарей» или там «узнавать декабрьский денёк, где к зловещему дёгтю подмешан желток» - нах…

to homo:
homo писал(а):
Чт янв 09, 2020 3:10 pm
Если гуру сказал, что можно этот сделать, но не сказал где и как - вот тут наступает настоящий МЕГАРИСК
А можно озвучить этот самый МЕГАРИСК? Так сказать, для повышения общего уровня образованности... (с)

Re: Недвижимость

Добавлено: Сб янв 11, 2020 11:01 pm
стос
gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
Доброго времени суток, уважаемый стос!

Можно дополнительно полюбопытствовать, вы пользуетесь инсайдом (знакомыми в компаниях) и/или организовали автоматический поиск по сайтам застройщиков?
В основном это поддержание контактов в отделе продаж + риэлторы по первичке + посещение собрания акционеров у крупных застройщиков + самому искать. Нет одного канала.

Но тут надо уметь отсеивать много шлака и не покупать куда все инвестируют.

По Москве вот тут вроде информативный форум по инвестициям в недвигу https://domkad.ru/

Re: Недвижимость

Добавлено: Сб янв 11, 2020 11:05 pm
стос
gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
Доброго времени суток, уважаемый стос!

Со своей стороны, уточню по поводу Питера – я против него ничего не имею, но жить там, особенно на пенсии считаю, скажем так, не самым разумным поступком. Наведаться на белые ночи, это да. Встретится с друзьями/однокашниками – шикарная тема. Но вот «глотать рыбий жир ленинградских речных фонарей» или там «узнавать декабрьский денёк, где к зловещему дёгтю подмешан желток» - нах…
Про пенсию. ИМХО Москва и Питер не самые интересные варианты в плане климата и затрат на недвигу и жизнь, лучше Сочи, Калининград, Майями.

В СПб едут из регионов на работу, обучение детей.

Re: Недвижимость

Добавлено: Вс янв 12, 2020 8:47 am
gravicapa
Доброго времени суток, уважаемые стос!
стос писал(а):
Сб янв 11, 2020 11:01 pm
В основном это поддержание контактов в отделе продаж + риэлторы по первичке + посещение собрания акционеров у крупных застройщиков + самому искать. Нет одного канала.
Большое спасибо за столь ёмкое, хотя и краткое изложение базовых идей по поиску «неэффективностей» на рынке недвижимости. У меня к вам ещё один вопрос более специфичного характера.
Насколько реально более-менее удачно приобрести недорогую (~€100К) курортную недвижимость на популярных у россиян направлениях (Испания, Кипр, Турция)? Под удачно я подразумеваю, относительную ликвидность (продажа с дисконтом менее 10% к цене покупки) и относительную «сдаваемость в аренду» (покрытие расходов на содержание + 3%).
Дело в том, что один из моих родственников получил неплохое наследство и, как и большинство россиян, сразу решил потратить его на «домик у моря», так как это «лучшее вложение/сохранение денег». Я его отговариваю, так как опыт нескольких общих знакомых в этом отношении был весьма печален, однако он аргументирует, что тогда был дикий рынок, а теперь всё хорошо.
Я понимаю, что это, возможно, совершенно не ваш профиль, но, занимаясь недвижимостью, вы вполне могли сталкиваться с разными знающими людьми.

Re: Недвижимость

Добавлено: Вс янв 12, 2020 6:58 pm
стос
gravicapa писал(а):
Вс янв 12, 2020 8:47 am
Доброго времени суток, уважаемые стос!

Насколько реально более-менее удачно приобрести недорогую (~€100К) курортную недвижимость на популярных у россиян направлениях (Испания, Кипр, Турция)? Под удачно я подразумеваю, относительную ликвидность (продажа с дисконтом менее 10% к цене покупки) и относительную «сдаваемость в аренду» (покрытие расходов на содержание + 3%).
Дело в том, что один из моих родственников получил неплохое наследство и, как и большинство россиян, сразу решил потратить его на «домик у моря», так как это «лучшее вложение/сохранение денег». Я его отговариваю, так как опыт нескольких общих знакомых в этом отношении был весьма печален, однако он аргументирует, что тогда был дикий рынок, а теперь всё хорошо.
Я понимаю, что это, возможно, совершенно не ваш профиль, но, занимаясь недвижимостью, вы вполне могли сталкиваться с разными знающими людьми.
Так глубоко не копал. Все мои знакомые (не инвесторы) все прогорели - Болгария, Черногория, Тайланд. Все покупали под ренту с управляющей компанией. Доход на уровне + 5-10% годовых в $. Сама недвига в цене не растет, продать реально только с дисконтом. По рынку никому не надо, т.к. давят новые стройки с новыми фишками ( бассейн, локация, умный дом и т.д.).

Правда и в Москве + СПб., от ренты выхлоп 5-10% годовых в рублях. Тоже не интересно. Доходность только на перепродаже на стадии стройки.

Меня как юриста в зарубежке больше волнуют юридические тонкости и налоги, там можно угореть на этом прилично.

Re: Недвижимость

Добавлено: Чт янв 16, 2020 11:44 am
homo
gravicapa писал(а):
Сб янв 11, 2020 2:22 am
А можно озвучить этот самый МЕГАРИСК? Так сказать, для повышения общего уровня образованности... (с)
Фраза про МЕГАРИСК была более риторической, чем скрывающей конкретику. МЕГАРИСК - это личностный фактор. Повторюсь - надо уметь делать то же самое что и гуру, чтобы получать аналогичные результаты в равных условиях.
Ну вот например все понимают в каком порядке выполнять операции: сначала продать недвижимость, потом взять ипотеку, а потом уже облигации покупать? Или в каком то другом порядке?
А между прочим даже в этом можно наделать ошибок и потерять энную сумму денег.
Разговаривал на днях с риэлтором нашего Козепупинска. Молодой парень, но уже помнит как в толпу пустили слух о близком безумном подорожании хат (У НАС в преглубоком замкадье!!!) Народ кинулся покупать, а через полгода продавать со скидкой в 200 тр на средней цене однешки в 1400 тр. Согласитесь потеря в 14% может деморализовать некоторым образом.
Или еще например момент проскакивает в теме: сначала гуру говорит, что надо иметь опыт работы с большими объемами средств, а потом у гуру же проскакивает, что схема может предоставить средства для работы тем кто их не имеет сейчас.
Как бы немного исключающие факторы (откуда опыт работы с 5 млн у тех, кто ИИС наполнить не может?), и за что именно зацепится глаз последователя - тут вопрос.
В итоге - ну да, каждый должен сам решить чем и как он рискует,как и где он это будет делать, кто ему попадется в попутчики.
В остальном - да конечно же хорошая схема. Лишь бы сработала!!! :mrgreen:

Извините, что задержал ответ. Продавал квартиру,некогда было :)))
Кстати, во избежании вот таких непонятных обсуждений, как со мной, предлагаю сменить тему на "сделки РЕПО в недвижимостью" (или как то еще заковыристо). Тогда уже сразу будет понятно, что тут не просто покупка квартиры, а некоторые тонкости.

Re: Недвижимость

Добавлено: Чт фев 13, 2020 10:26 am
dobro234
gravicapa писал(а):
Вс дек 01, 2019 12:53 pm

Плюсы схемы.
1) Мы перевели стоимость нашей недвижимости в денежный эквивалент, зафиксировали стоимость кредитных средств на долгосрочный период, в котором, вероятно, произойдет существенное изменение процентной ставки, что позволит нам существенно нарастить капитал;
2) Мы имеем более дорогую и более качественную по своим параметрам недвижимость, в которой будем жить ;-)
Вы сделали все правильно – о минусах не думайте, добавлю плюсы которые вы получите.

Данную схему впервые осуществил в 04.2010 г
1.Куплен объект в Красноярске за 2,7. За наличку(это важно ) через схему возврата объекта от подрядчика инвестору, и по 3х стороннему договору оформление объекта на нового собственника. Данная ситуация востребована у тех юр. Лиц которые испытывают проблемы с ликвидностью в постризисный период.
2. Рыночная стоимость обьекта 4,2 – 2010г. Стоимость 6,1 – 2020г.
3. Далее объект загоняется в ипотечный кредит на период 240месяцев под залог обьекта – к сожалению ставка 16,3%, ваша ситуация не всем подходит с учетом требования маловозростного ребенка. (но разница в цене при по покупке объекта за наличку дает фору на несколько лет)
4. Далее идут инвестиционные схемы – рискованные(доходность от 21% до 60%годовых сразу скажу во всех направления с доходностью >24 %годовых деньги потерял полностью либо частично) тут ваш мозг багаче.
5. Основное правило - важно всю дельту инвест. доход а– содержание кредита направлять на гашение займа. очень важно чтобы ваше мышление разделял партнер по жизни, очень часто рука тянется сорваться.
6. в 01.2018 закрыто 3,5 заемных средст с 2х ипотечных займов
7. В сухом остатке 2020 недвижимость 6,1 + инвест капитал 8,3. и сегодня считаю это слабым результатом, но главное жестко соблюдать п.5.
Резюме
– имея кредит вы РАБ его обслуживающий
- имея оборотные средства и голову на плечах у вас есть возможность закрыть кредит